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此外,《联合声明》附件三又规定,在过渡时期港英政府每年批出的土地,限于50公顷,不包括批给房屋委员会建造出租公屋所用土地。港英政府卖地所得,在扣除开发土地的平均成本之后,与日后的香港特区政府平分。中英两国并设立土地委员会监督有关规定的执行。1973年春地产高峰时期,地价、楼价、租金受到股票投机狂潮的影响,不断攀升,楼花炒卖,异常活跃。当时,不少地产商均延迟楼宇销售,宁愿空置以待更高售价,甚至保存楼宇收租;而买家的要价更漫无标准,出现了有买家无卖家的局面。这时期,股市亦弥漫着一片狂热情绪,股民“只要股票不要钞票”,一窝蜂地投机股市。当时,汇丰银行大班桑达士曾提醒市民,股价已升到严重脱离实际的高度,投资者应持谨慎态度。可惜,桑达士的忠告瞬即淹没在股市的喧嚣之中。1975年,长实趁香港经济不景气、地产市道低迷再次作重要扩展。当年它以8 500万元的低价,向太古地产购入北角宝马山道赛西湖地盘。赛西湖占地86.4万方尺,长实在该地盘兴建925个1 260方尺至1 640方尺的大型住宅单位以及商场、停车库等,总楼宇建筑面积达132万方尺,平均每方尺地价成本仅为64元,十分便宜。1977年长实趁地产市道转旺将赛西湖大厦推出发售,每方尺楼面售价达279元至344元,长实及加拿大帝国商业银行共赚得毛利1.3亿元。〔10〕此次成功,奠定了长实以后一连串成功的发展机会。澳门js网站 老金沙网址70年代中期,香港地产受中东石油危机及世界经济衰退的影响而陷入低潮,但黄廷芳父子却在香港作出重大投资决策,购入尖东大片土地。当时,他们出价之高,令行内人士侧目,有人甚至讥为疯狂。不过,后来事实证明,尖东的发展潜力极佳,黄氏家族和信和地产不仅没有买贵了土地,而且赚取巨额利润。当时,尖沙咀区的发展,只局限于在以金马伦道方圆一哩的地区内,这里早已商户林立,十分拥挤,明显已不足应付发展中的新需求。港府为使尖沙咀的经济发展得以持续扩大,遂在60年代末70年代初在尖东进行大规模填海工程,共填得土地约17.4公顷。这些土地全部以拍卖方式售出,其中以黄氏家族及信和所购入的最多,估计接近一半。

澳门js网站 老金沙网址根据香港消费者委员会的调查,香港虽然没有法律障碍,阻止任何人士加入楼市成为地产发展商,但是,新经营者进入地产发展市场与原有大地产商竞争时,却面对着有限的土地供应、高昂的地价、高财务成本、较弱的议价能力等一系列不利因素。因此,香港的地产市场不算属于具高度“竞争威胁”〔20〕的市场,自1981年以来,没有新的大型地产商能够打入市场(这是指有能力每年供应量达5%或以上的新私人住宅楼宇发展商)。〔21〕1998年6月,即在特区政府成立一周年之际,房屋局局长黄星华撰文表示,经过一年的实践,特区政府的房屋政策已确立4个基本的发展方向,即:(1)有计划地增加房屋供应;(2)建立一个更加公平、合理的制度去分配有限的公共房屋资源;(3)为低入息和中等入息的家庭提供更多的机会和选择以实现自置居所的意愿;(4)使房地产市场继续发展并维持稳定。〔5〕规模浩大的10年重建计划完成后,港府规划处更在各大厦之间架设空中行人天桥,将置地旗下的多幢贵重物业,包括康乐大厦、太古大厦、文华酒店、太子大厦、历山大厦、告罗士打大厦、公爵大厦以及置地广场相贯,并直通区内各处如邮政总局、天星小轮码头等,俨然自成一国,成为中环的“自然心脏”。

(3) 世界经济衰退令香港经济不景气。70年代末,以西方先进工业国为首的世界经济,因第二次中东石油危机的爆发而再次出现衰退,通货膨胀居高不下,失业人数大幅增加,当时,香港因中国大陆的改革开放而尚未受到明显的打击,但1981年后,世界经济衰退加深,国际贸易保护主义抬头,香港的出口面临日益困难的市场环境。在这种形势下,香港内部经济急速放缓、整体消费下降,到1982年全年经济增长仅2.9%,比1981年的9.4%大幅放缓。经济的不景气,令投资者、消费者裹足不前,地产市道无可避免地大幅滑落。1998年,香港地产业可谓经历了严重的危机。统计数据显示,该年全年在政府土地注册处登记的楼宇物业买卖合约,累计达11万宗,涉及金额约3400亿元,分别比1997年大幅下跌约4成半及6成。登记的金额跌幅远超过登记宗数的跌幅,显示了1998年楼宇价值严重下挫。该年,香港大型私人屋邨售价平均再下跌约35%至40%不等,比1997年第二季高峰期平均下跌约50%,已回落到1995年低潮时的水平。1998年,政府卖地收入仅122亿元,比1997年大幅减少7成。〔16〕 卫忻灏著: 《信和集团三大发展目标》,载香港《经贸纵横》杂志1989年7月号,第32页。澳门js网站 老金沙网址香港会展中心占地33.5万方尺,包括作为底层基座的7层高具国际先进水平的会展中心,以及设于基座之上的两幢高级酒店、一幢写字楼,以及一幢酒店式豪华住宅大厦,总楼面面积440万方尺,规模比3幢交易广场合起来还大一倍,或相当于近6幢汇丰银行大厦,堪称香港最巨大的建筑物。香港会展中心从1985年初动工,到1988年11月完成,历时3年9个月。1989年11月,英国王储查尔斯携夫人戴安娜王妃访港,为香港国际会议展览中心揭幕。香港会展中心是80年代香港最具代表性的五大建筑之一(其余分别是汇丰银行大厦、中国银行大厦、交易广场及奔达中心),它与尖东的新世界中心隔海相望,不但为维多利亚海港增添瑰丽的色彩,而且成为新世界屹立在香港地产界的标志和象征。

地产业透过与金融业、股票市场的密切关系,影响着香港经济的各个领域、各个环节,因此,它成为了香港经济的“寒暑表”。1991年1月,陈曾焘退任董事,由陈曾熙长子陈启宗接任恒隆主席,恒隆进入家族第二代管理时期。陈启宗上任后,一方面表示将继续遵循父亲陈曾熙及叔父陈曾焘的稳健发展路线,但同时亦采取了一系列瞩目行动,包括亲赴英、美、日等国进行全球巡回推介恒隆集团;引进先进管理技术,如最早发行可换股债券吸引外国资金、成功推行“C计划”以打破银行收紧楼宇按揭的僵局等等,获得投资者的好评。陈启宗并表示: 恒隆会继续积极扩大投资物业组合比重,同时在增加土地储备方面亦将更加活跃,争取5年后与其他地产集团看齐。〔15〕1974年,置地宣布斥资6亿元,开展一项为期长达10年的中区重建计划。第一期工程是重建历山大厦,置地曾建议以旧历山大厦换取香港政府的邮政总局(即今日环球大厦旧址),遭到拒绝,只好自行重建。新历山大厦于1976年建成,楼高36层,楼宇总面积35.7万方尺,比旧历山大厦多出11.9万方尺。〔6〕第二期工程是拆卸重建告罗士打大厦及皇室行。为了将物业连成一体,以便兴建一流的高层商厦及有广阔平台的商场,置地以毕打街对面的怡和大厦与会德丰公司交换连卡佛大厦,于1979年在原址建成告罗士打大厦和与之相连的置地广场。第三期工程是拆建毗邻的公爵行和公主行,建成与告罗士打大厦外形相仿的公爵大厦,整个庞大计划于1982年完成。经过数年努力,新世界发展终于度过低潮,再度取得发展。1995年新世界再度跻身香港四大地产上市公司之列。不过,经过是次挫折,新世界发展与长实、新地、恒地等三大地产公司的距离逐步拉远。

太古城整个发展计划,到1985年大体完成,历时10年。经过80年的沧桑,占地宏大、远东著名的太古船坞,转眼间发展成居住5万人口的自给自足社区、港岛著名的高尚住宅区及全港规模最大的私人屋邨之一。区内的太古城中心,成为港岛东区一个极具潜力的展览和购物娱乐中心,到90年代该中心每日人流量高达7万人次,假日或周末更达15万人次,这个数目在外国大型商场差不多是一周的总人数。与此同时,长实又将收购目标转到在九龙尖沙咀海旁拥有大量土地储备的九龙仓,九仓是置地的联营公司,与置地同属英资怡和旗下的两大主力。李嘉诚看准置地对九仓控制权不足的弱点,大量吸纳九仓股份,后来收购消息外泄,怡和向汇丰银行求助,向李嘉诚斡旋。李即将所持全部九仓股份转售“世界船王”包玉刚,赚取了约6 000万元,全身而退。但是,由于地产市场牵动着香港经济的各个行业、各个环节、各大财团以至数十万小业主的利益,一旦采取过激的政策或措施,则可能危及香港经济,并造成社会不稳定的因素。因此,房屋政策的制订,成为特区政府所面对的一个相当棘手的问题。在美孚新邨兴建的过程中,另一个后来闻名港九的高级大型私人屋邨也开始策划兴建,策划者是英资太古集团旗下的地产公司。太古集团的前身是太古洋行,主要业务是航运、贸易,1950年代收购国泰航空扩展至航空业,但对地产则一直未有沾手。60年代期间,太古还不断出售所拥有的土地,包括鲗鱼涌太古宿舍地段,后来建成“海山”、“海景”、“福昌”等挤迫不堪的白鸽式住宅楼宇,70年代初又将华兰路东侧土地脱手,结果建成皇冠车行、仁孚工业大厦、宝峰苑及惠安苑等楼宇。

1989年,会德丰系亦开始加强地产发展的业务,初期以旗下的联邦地产作先锋,与信和等集团合作,在九龙亚皆老街、京士柏道、沙田等地购地建屋。1990年及1992年,九仓及会德丰又先后投得土地发展又一居和倚龙山庄,地产发展业务渐见活跃。1993年,会德丰系大举出击,当年会德丰与九仓、置业信托合组财团以35.3亿元的高价击败南丰、新世界、长实等财团,夺得钻石山地王。该幅土地面积约28万方尺,计划建成5幢面积达120万方尺的住宅大厦和65万方尺的荷李活广场,总投资近55亿元,平均每方尺楼价约3000元,整个计划于1997年8月完成。1994年,会德丰系再接再厉,以35亿元高价再下一城,夺得深井海旁生力啤酒厂址,该幅土地面积近50万方尺,计划发展250万方尺住宅楼宇。到90年代中,会德丰已成为香港活跃的地产发展商,1996年该集团在市场推出的住宅单位达617个,在香港十大地产发展商中排名第六位,仅次于新地、恒地、长实、新世界及恒隆。在这种历史背景下,香港地产业与股市呈同步发展趋势,从1968年开始复苏,到1973年达到高峰。1968年,房地产市场上供过于求的局面开始结束。由于地产危机,发展商大幅减少投资,压缩经营,新落成的住宅楼宇单位从1966年高峰期的30 472个逐年下降,到1969年跌至7 618个,仅及高峰时期的1/4,不到十年来平均年住宅单位建成量的一半。在销售方面,从1967年到1969年期间,香港共售出私人住宅单位48 673个,远超出同期建成的单位数目34 626个。这样,以往积压的楼宇便乘势销出,令空置单位从1966年高峰期的16 389个锐减至1969年的2 342个。澳门js网站 老金沙网址利氏家族的希慎集团是香港老牌的地产商,早在1920年代至1930年代已是铜锣湾的大业主,战后更开辟利园山,先后建成波斯富街、利园山道、恩平道、新会道、新宁道上的许多住宅楼宇。1981年9月,香港股市牛气冲天,恒生指数第二度冲破1700点大关,利氏家族将位于铜锣湾的5幢收租物业,包括希慎道1号、礼顿中心、兴利中心、新宁大厦及新宁阁等组成希慎兴业有限公司,并在香港上市,集资5亿元。当时,希慎兴业可谓一家纯地产收租公司,拥有出租物业约123万方尺。

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